*추천 대상 - 고시원을 운영하게 되면 마주하게 될 민원과 스트레스를 날것 그대로 알고 싶으신 예비 원장님 - 비싼 유료 컨설팅을 수강하기에는 비용이 부담되고 고시원을 운영하는 지인이 아얘 없어 막막한 예비 원장님 - 고시원이 위치한 내 지역에서 2030 젊은 입실자들에게 가장 높은 점수의 리뷰를 받고 싶은 원장님 - 오토 운영을 하기 위한 도구들이 궁금하신 분 - 우리 고시원의 시설과 입지가 모두 좋은데 계약성사가 안되어 어려움을 겪고 계신 현직 원장님 *비추천 대상 이미 2030 젊은 입실자들의 비율이 높으며 만실 운영 중인 원장님들께는 큰 도움이 안됩니다!

목차 1. 이 책을 쓰게 된 이유 – 어떤 사람에게 도움이 될까? 7 2. 연중 만실 노하우 - 반년 후 입주 예정인 사람들까지 예약금을 거는 고시원의 비결 10 2.1. 마케팅 편 10 2.1.1. 스마트 플레이스 11 2.1.2. 블로그와 인스타 12 2.1.3. 응대 멘트를 매뉴얼화 하기 15 2.1.4. 누구에게나 친절하지 마세요! 24시간 언제든 열려있지 마세요! 16 2.1.5. 리뷰 17 2.1.6. 사진 – 똥손이면 외주를 주자 18 2.2. 룸투어 편 18 2.2.1. 방 소개 이전에 질문을 먼저 하자. 19 2.2.2. 오감을 신경쓸 것 19 2.2.3. 룸 점검이 아니라 외모 점검? 21 2.2.4. 원장님은 뒤로 빠져 있으시오. 22 2.2.5. 반말 금지 23 2.2.6. “바로 입주할 수 있는 방은 아닙니다만” 23 2.2.7. 형광등, 에어컨 끄지 맙시다. 25 2.2.8. 경쟁 고시원 흉보지 말 것 25 2.2.9. 잡지 말 것 26 2.2.10. 공실은 두 개 이하로만 보여줄 것 27 2.2.11. 단점을 오픈하라고? 27 2.2.12. 커피 한잔 하시죠. 28 2.2.13. 미러링 효과 29 2.2.14. 빌런 거르기. 다른데 알아보세요. 29 2.3. 운영 편 33 2.3.1. 이제 막 고시원을 인수했다면 입실자를 안심시키자. 33 2.3.2. 돈을 쓴건 티를 내세요. 34 2.3.3. 부부가 같이 운영하고 있다면 와이프를 앞세울 것 35 2.3.4. 공실 청소를 직접해야 하는 이유 36 2.3.5. 입주자와 거리 두기 36 2.3.6. 공감하는 법 - T 원장님들 주목(저도 T입니다만) 37 2.3.7. 단체 공지보다는 개인 톡으로 38 2.3.8. 너만 특별해 39 2.3.9. 돈을 쓸까 말까 고민할 때는 그냥 쓰자. 40 2.3.10. 민원은 즉시, 부담을 느낄만큼 적극적으로 42 2.3.11. 입실자가 실수했을 경우 44 2.3.12. 고시원에도 단골이 있다?! 44 2.3.13. 입실자를 짝사랑하자. 45 2.3.14. 만실이라고? 축하합니다! 이제 장벽을 더 높일 시간입니다. 46 2.3.15. 민원을 확 줄이는 계약 방법 47 2.3.16. 빌런은 바로 손절합시다. 48 2.3.17. 사소하더라도 큰 일인 것처럼 응대하기 50 2.3.18. VIP에게는 VIP 대우를 51 2.3.19. 만실이라도 대기자를 받아놓자. 52 3. 오토 운영을 도와주는 필수 도구들 54 3.1. 스마트 워치 54 3.2. 보일러 원격 조절기 55 3.3. 스마트 온습도계 57 3.4. 소방 오작동 원격 시스템 58 3.5. <일반 쓰레기 각자 배출> 규칙 59 3.6. CCTV는 다다익선 59 3.7. 디지털 도어락 60 3.8. 전자 계약서 61 4. 고시원 최대의 스트레스 민원 편 - 마음의 준비가 되어 있는 줄 알았는데 매번 짜릿해요. 62 4.1. 시설 관련 자잘한 민원들 - 하수구 냄새, 벌레, 내부 소음, 누수, 변기 막힘 62 4.2. 폭염 속 에어컨 고장 65 4.3. 한파 속 보일러 고장 65 4.4. 도어락 방전 66 4.5. 주방이나 세탁공간 옆방 소음 67 4.6. 택배 분실 67 4.7. 여름 - 너무 더워요! 68 4.8. 겨울 - 너무 추워요! 69 4.9. 소방 경보 오작동 - 당신도 피해갈 수 없다. 70 4.10. 담배 냄새가 나요 – 흡연 빌런 71 4.11. 기타 - 이런 일도 생긴다고? 72 5. 사건 사고 74 5.1. 실종 신고 74 5.2. 우울증 자살 소동 74 5.3. 경찰 출동 75 6. 고시원은 장기전이다 - 장기전을 위한 멘탈관리와 알아두면 좋을 꿀팁 76 6.1. 건물주에게 아쉬운 소리 할 때 76 6.2. 월 순이익 3천만원을 버는 원장이 10년 된 국산차를 고집하는 이유 77 6.3. 캡쳐라는 CCTV를 항상 조심할 것 79 6.4. 말조심! 뒷담화 조심! 79 6.5. 멘탈관리 - 공실 많은 비수기 때 내가 당장 해야 할 일 80 6.6. 양도 시 - 같이 좀 먹고 삽시다. 82 6.7. CCTV 그만 보기 84 6.8. 비거주 전입 신고, 혹하지 맙시다 85 6.9. 업자나 경쟁 고시원 전화 판별법 86 6.10. 기버가 되야 하는 이유 87 6.11. 완벽한 건물 / 건물주는 없다. 89 6.12. 2호점, 해, 말어? 90 6.13. 수리는 직접 하자. 배워서 “나” 준다. 92 6.14. 메모의 중요성 - 입실 문의 단계 / 룸 컨디션 / 전화 번호 / 매일 입실 문의 건수와 유입 경로를 적는 이유 / 민원 메모 / 냉난방 93 7. 기타 97 7.1. 멘토가 필요하다면 97 7.2. 프리미엄 고시원에는 어떤 사람이 살고 있을까? 99 8. 에필로그 101